WEST PARK

1Obecny status

Podsumowanie aktualnych kosztów

Stan na dzień 16.08.2026. Obecnie (POSESJA sp. z o.o.) budynek generuje miesięcznie 53 748,12 zł zaliczek. Pełne wyliczenia i porównanie ze stawkami po zmianie zarządcy — sekcje 6 i 8.

Dokumenty źródłowe

2Struktura budynku

Status sprzedaży lokali mieszkalnych (stan na 13.08.2026)

3Koszty stałe: serwisy techniczne, UDT, ubezpieczenie

Poniżej pełny budżet kosztów stałych, z którego wynika stawka „część wspólna" (5,82 zł/m²) płacona przez każdy lokal i każdą komórkę. Źródło: uchwała nr 2/2025 wraz z załącznikiem „Kalkulacja zaliczek" POSESJA. Wszystkie stawki przejęte na start bez zmian (decyzja z 13.08.2026) — otwarte na renegocjację po pierwszym okresie rozliczeniowym.

Część wspólna budynku (bez hali garażowej)

Hala garażowa / miejsca postojowe (budżet osobny)

4Z czego składa się miesięczny czynsz

Każdy lokal mieszkalny płaci sześć składników. Poniżej dokładnie, skąd bierze się każda kwota — na przykładzie lokalu nr 5 (41,56 m², zamieszkały).

Skąd biorą się stawki ryczałtowe za wodę, podgrzanie wody i odpady:

• Woda + ścieki (10,06 zł/m³) = 3,90 zł/m³ woda + 6,16 zł/m³ ścieki — stawka zgodna z obowiązującą taryfą MWiK Kołobrzeg. Ryczałt 4 m³/mies. to prowizoryczny wolumen zużycia przyjęty jako podstawa miesięcznej zaliczki, do czasu rocznego rozliczenia z rzeczywistego odczytu licznika (koniec grudnia, zgodnie z regulaminem rozliczania mediów).
• Podgrzanie wody (16,62 zł/m³) — stawka z kalkulacji Uchwały 2/2025. Ryczałt 2 m³/mies. to analogiczny prowizoryczny wolumen, rozliczany rocznie tak samo jak woda zimna. Tak samo jak woda i odpady — niewydane lokale są z tego zwolnione, bo nikt tam nie korzysta z ciepłej wody.
• Odpady komunalne (39,00 zł) — stawka ryczałtowa za lokal, niezależna od zużycia (nie podlega rocznemu rozliczeniu z licznika, bo nie ma tu licznika — to stała opłata za wywóz nieczystości).

5Komórki i miejsca postojowe

Komórki lokatorskie

Komórki są nieogrzewane i bez instalacji wodnej — płacą wyłącznie zaliczkę na część wspólną.

Miejsca postojowe — skąd biorą się stawki

Hala garażowa ma 52 fizyczne stanowiska: 9 pojedynczych (bez platformy) i 43 z platformą hydrauliczną (każde mieści 2 auta, jedno nad drugim). Koszty ogólne hali (czystość, brama, wentylacja, oświetlenie, energia) obciążają wszystkie 52 stanowiska po równo, niezależnie od tego, ile aut na danym stanowisku parkuje — to koszt utrzymania powierzchni, nie liczby sprzedanych miejsc. Dodatkowy koszt serwisu platform i dozoru UDT ponoszą tylko te 43 stanowiska z platformą, w połowie na każde z dwóch miejsc.

6Weryfikacja rynkowa i oszczędności

7Podsumowanie finansowe

Aktualny (POSESJA) miesięczny wymiar zaliczek w rozbiciu na kategorie — bez żadnych zwolnień, wszystkie lokale płacą pełną stawkę niezależnie od tego, czy są zamieszkałe.

8Podział kosztów: deweloper/syndyk a właściciele

Pełny podział obecnych (POSESJA) miesięcznych wpływów na dwie grupy: właścicieli/użytkowników lokali już sprzedanych, wydanych lub wynajętych oraz dewelopera / masy upadłościowej (odpowiada za lokale, komórki i miejsca postojowe pozostające w jego dyspozycji). Wszystkie kwoty bez żadnych zwolnień — tak jak nalicza je dziś POSESJA.

Lista usterek i spraw niedokończonych

Poniższa lista zbiera zgłoszone przez właścicieli lokali usterki, elementy niedokończone przez dewelopera oraz sprawy porządkowe wymagające dokończenia przed przekazaniem budynku do pełnej eksploatacji. To dowód na to, że znam ten budynek — wiem, co wymaga poprawy, i wiem, jak usprawnić bieżące działanie budynku oraz przepływ informacji do właścicieli. Znaczną część tych spraw mogę zacząć rozwiązywać samodzielnie i szybko, bez oczekiwania na formalne rozstrzygnięcia. Część pozycji (elementy niedokończone przez dewelopera) będzie podstawą do dalszego zgłoszenia roszczeń wobec masy upadłościowej. Część pozycji wymaga natychmiastowego działania — opóźnienie grozi powstaniem większych, kosztownych szkód (wilgoć, uszkodzenia elewacji) wraz z nadejściem sezonu jesienno-zimowego.

1. Pilne — ryzyko kosztownych szkód

Te trzy pozycje wymagają działania przed sezonem jesienno-zimowym — opóźnienie zwiększy koszt naprawy i ryzyko dalszych szkód w budynku.

2. Usterki budowlane i elementy niedokończone

3. Doprowadzenie budynku do czystości po budowie

4. Teren zewnętrzny

5. Oznakowanie i wykończenie wewnątrz

1Zasada uczciwości rozliczeń

Kluczowa zmiana względem obecnego modelu: lokale, które nie zostały jeszcze fizycznie wydane nabywcy, przestają płacić za media, których fizycznie nie zużywają. Dla porównania: ten sam lokal, gdy jest zamieszkały, płaci pełne 495,14 zł (pełny wzór wyliczenia — sekcja 4 w części „Aktualna oferta zarządzania").

Ten sam lokal, gdyby był niewydany

Przykład lokalu nr 13 (37,69 m², własność dewelopera, nikt nie mieszka):

2Nowe kwoty: podsumowanie finansowe i podział kosztów

Docelowy (od 4. miesiąca) miesięczny wymiar zaliczek u nowego zarządcy, po zastosowaniu zasady uczciwości rozliczeń z sekcji poprzedniej — w rozbiciu na kategorie.

Podział kosztów: deweloper/syndyk a właściciele — u nowego zarządcy

Pełny podział miesięcznych wpływów na dwie grupy: właścicieli/użytkowników lokali już sprzedanych, wydanych lub wynajętych (płacą pełne opłaty) oraz dewelopera / masy upadłościowej (odpowiada za lokale, komórki i miejsca postojowe pozostające w jego dyspozycji).

Rozbicie na składniki — lokale mieszkalne i usługowe

Ta sama kwota (12 559,72 zł / 23 461,39 zł z tabeli wyżej), tylko rozpisana na poszczególne składniki czynszu — widać dokładnie, za co konkretnie płacą właściciele, a za co deweloper.

3Niższa stawka na start

Niższa stawka na start — pierwsze 3 miesiące

Przez pierwsze 3 miesiące nowego zarządzania stawka wynagrodzenia Zarządcy obniżona do 0,25 zł/m² (zamiast 0,95 zł/m²), a koszt sprzątania obniżony do 3 200 zł/mies. (zamiast 4 800 zł/mies. — nowa firma serwisowa zaakceptowała tę stawkę na start). Razem obniża to stawkę „część wspólna" z 5,82 zł/m² do ok. 4,41 zł/m² na czas niższej stawki startowej. Od 4. miesiąca obie stawki wracają do poziomu obecnego. Wiersz „Obecnie" to realna kwota podana przez POSESJA — bez żadnych zwolnień dla pustych lokali.

Negocjacje z podwykonawcami na czas przejściowy

Obniżka kosztu sprzątania (4 800 → 3 200 zł/mies.) to pierwsza potwierdzona zgoda nowej firmy serwisowej na czas przejściowy. Ten sam kierunek — czasowe, negocjowane obniżki zamiast cięcia zakresu usług — będzie zastosowany do pozostałych bieżących umów (serwisy techniczne, dozór UDT, wywóz odpadów, ubezpieczenie), żeby jak najwięcej dostępnych środków w okresie przejściowym trafiało bezpośrednio na media i usługi niezbędne do funkcjonowania budynku, zamiast obciążać i tak napiętą płynność Wspólnoty i masy upadłościowej.

4Czynsz każdego lokalu, komórki i miejsca postojowego

Pełny czynsz każdego z 76 lokali mieszkalnych i usługowych, wszystkich 46 komórek lokatorskich i 52 stanowisk postojowych — w trzech wariantach (obecnie, niższa stawka w miesiącach 1–3, docelowo od 4. miesiąca), wraz z możliwością przypisania komórki lub miejsca postojowego do konkretnego lokalu — znajduje się w jednym miejscu, w sekcji „Eksplorator danych" poniżej (zakładki: „Lokale mieszkalne — wszystkie", „Lokale usługowe", „Komórki lokatorskie", „Miejsca postojowe").

5Co się zmienia dla właścicieli

• Natychmiastowe działanie — porządkowanie części wspólnych budynku może się rozpocząć praktycznie od następnego dnia, dzięki dostępnym podwykonawcom.
• Zagwarantowana reakcja na awarie i losowe sytuacje — stała obecność na terenie budynku zapewnia dostępność niemal całą dobę.
• Zaufana, znana osoba — większość aktów notarialnych końcowych była podpisywana osobiście, z udziałem większości właścicieli — stąd bezpośrednia znajomość z mieszkańcami.
• Bezpośredni kontakt do podwykonawców — dzięki długoterminowej pracy przy West Park, bez pośredników i opóźnień w reagowaniu na awarie.
• Przejrzystość rozliczeń — każda opłata ma wskazane źródło i wzór wyliczenia.
• Uczciwe rozliczanie mediów — puste, niewydane lokale nie płacą za zużycie, którego nie generują.
• Regularny przegląd stawek — minimum 2 razy w roku, bez czekania na roczne rozliczenie.
• Ciągłość — budynek i jego historia są znane od marca 2025 r. — nie ma potrzeby zaczynania od zera.
• Redukcja kosztów stałych — żeby jak największa część dostępnych środków mogła zostać przeznaczona na media i usługi niezbędne do funkcjonowania budynku.
• Przywrócenie normalnego standardu części wspólnych — regularne sprzątanie.
• Natychmiastowy przegląd wszystkich bieżących umów i kosztów — ze wskazaniem, które można ograniczyć, renegocjować albo czasowo zawiesić.
• System obsługi zgłoszeń właścicieli i awarii — normalna, bezpośrednia komunikacja; możliwość zaproponowania dedykowanej aplikacji dla Wspólnoty.
• Plan finansowy na okres przejściowy — aż sytuacja lokali należących obecnie do masy upadłości zacznie się stabilizować.

6Sprawy do szybkiego załatwienia

Poniższe sprawy nie wymagają zmiany umów ani zgody osób trzecich — mogą zostać podjęte praktycznie od razu po przejęciu zarządzania.

• Uruchomienie regularnego sprzątania części wspólnych — zgodnie z harmonogramem 3×/tydz. przewidzianym w umowie.
• Zadbanie o nasadzenia roślin przy szarym budynku — podlewanie i pielęgnacja, żeby się przyjęły (pozycja 16 na liście usterek powyżej).
• Otwarcie jednego, oficjalnego kanału zgłoszeń — z potwierdzeniem odbioru i statusem sprawy dla każdego zgłoszenia.
• Uporządkowanie listy otwartych usterek — jedna lista ze statusem, terminem i osobą odpowiedzialną (sekcja „Lista usterek i spraw do poprawy" powyżej to już gotowy punkt wyjścia).
• Przegląd wszystkich bieżących umów i kosztów — wskazanie, co można ograniczyć, renegocjować albo czasowo zawiesić.
• Ustalenie stałego kontaktu z syndykiem — w sprawie rozliczania bieżących zaliczek za lokale pozostające w masie upadłości.

7Droga formalna zmiany zarządcy

Poniżej dokładne umiejscowienie procedury zmiany zarządcy w umowie o zarządzanie i statucie Wspólnoty (cytaty źródłowe), oraz porównanie dostępnych dróg wypowiedzenia — łącznie z tym, którą wybrać, żeby to zrobić najszybciej.

Podstawa prawna — co w którym paragrafie

Trzy dostępne drogi

Następne kroki

1. Akceptacja niniejszej oferty przez właścicieli (uchwała Wspólnoty).
2. Podpisanie nowej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.
3. Formalne przekazanie zarządzania przez POSESJA sp. z o.o.
4. Potwierdzenie ostatecznych stawek serwisów technicznych z podwykonawcami.

Eksplorator danych — pełne zestawienie

Pełne listy wszystkich lokali, komórek i miejsc postojowych wraz z kwotami — jedna pod drugą, do przewijania. Kliknięcie w grupie „Eksplorator danych" po lewej przenosi od razu do wybranej listy. Komórki i miejsca postojowe mają edytowalną kolumnę „Lokal" — podział kosztów poniżej przelicza się automatycznie na podstawie wpisanych przypisań.